VALOR DE UMA PROPRIEDADE DE CAFÉ Por Marcus Manoel Fomm

Depende de uma série de fatores, principalmente considerando a longevidade do negócio. Sem receio de arriscar podemos dizer que, dentre outros, o valor de uma propriedade deve levar em conta dois aspectos de suma importância: primeiro o montante de seus “ativos” e, segundo os benefícios que serão gerados no futuro.

Os ativos são fáceis de serem precificados, mas, a geração futura de benefícios que estarão à disposição dos investidores torna-se um pouco mais trabalhosa, pois contempla inúmeras variáveis e situações, distintas.

Ativos são: terra, plantação, terreirão, secador, tulha, moega, barracão, implementos agrícolas, tratores, casinha de veneno, tanque de armazenamento de combustível, casa para funcionários, recursos hídricos, poço artesiano, pivô de irrigação, instalações de energia etc……………. Todos precificáveis.

Quanto a determinação da geração de benefícios futuros pode-se dizer que se constitui um pouco mais complexa, principalmente se considerarmos que o café se constitui em uma das commodities com preços, bem como custos, influenciados por variações monetárias e também cotações no mercado internacional.

Balizamos a presente exposição em preços constantes, conforme é praxe, para as projeções que foram realizadas, bem como na metodologia da perpetuidade. Adotamos a projeção do Fluxo de Caixa à Disposição dos Sócios/Investidores. A suposição é a de que a aplicação de recursos numa possível aquisição de uma propriedade seja realizada totalmente com capital próprio.

O demonstrativo informado prevê custos, despesas e produtividade por hectare plantado, em produção plena, semi adensado com média tecnologia – manual. Deixou-se de considerar nos custos de produção a remuneração de fatores e as despesas financeiras.

O quadro abaixo indica uma grande variação de preços em função das taxas de juros adotadas para a remuneração dos recursos próprios aplicados no negócio. Percebe-se que quanto maior a taxa desejada menor o valor a ser pago.

O estudo foi realizado com as taxas de juros de 7%, 8% e 10% ao ano para remuneração dos recursos próprios face os benefícios que serão auferidos ao longo da vida útil do empreendimento.

Resumo:

Os valores estabelecidos para a compra/venda referem-se tão somente a área cultivada. Caso a área total seja desproporcional a área plantada os preços sofrerão alterações por constituir-se em reserva para futura expansão. De modo geral, embora terra bruta, o valor foge dos preços vigorantes no mercado.

Na avaliação quanto a aquisição de uma propriedade de café ocorre a necessidade de empregar-se enfoques distintos: análise do negócio em si, área cultivada, geradora de benefícios, e área total. Grandes propriedades com pequenas áreas cultivadas tornam-se onerosas influenciando a remuneração dos recursos aplicados.

Há que se levar em conta também aspectos quanto a oferta e procura, localização do empreendimento, facilidade de acesso, distância dos municípios, clima da região, configuração do terreno, possibilidade de colheita mecanizada, mão de obra disponível, facilidade de assessoria técnica, entre tantos outros aspectos.

Não se deve esquecer de que hoje, maio de 2020, a taxa referencial de juros está situada em 3,00% ao ano. Assim, impõem-se verificar se vale a pena as taxas de 7%, 8% e 10% ao ano, utilizadas na determinação dos diversos preços, em função dos riscos que serão assumidos.

Preços referentes a ofertas de propriedades à venda na região dos municípios de Patrocínio, Serra do Salitre, Coromandel, Patos de Minas, consultados em anúncios disponíveis, referendam alguns valores informados, outros não.

Marcus Manoel Fomm
marcusfomm@globo.com