Será que Vale a pena a compra desta propriedade de café? Por Marcus Fomm

Acreditamos que o trabalho de um consultor na intermediação de propriedades rurais, entre vendedores e compradores, principalmente aquelas voltadas ao cultivo de café, deva ser fundamentado em algumas variáveis que possam não só viabilizar, mas também validar o negócio para ambas as partes. Deixamos de usar o termo “corretor” por entendermos que “consultor” é o mais apropriado e abrangente.

Importante o conhecimento dos ativos existentes na propriedade tais como a existência de infraestrutura, casa sede e de colonos, terreirão, maquinários, implementos, sistemas de irrigação, poço artesiano com a respectiva vazão, barracões, energia, aquíferos, etc……….

Não deve ser esquecido de que um negócio, em qualquer segmento, vale não só pelos ativos que possui, mas, principalmente, pela potencialidade do em gerar fluxos de caixa futuros para a remuneração dos recursos que serão despendidos na compra.

A avaliação pode ser realizada em propriedades já formadas ou mesmo em terra nua para formação.

Para melhor exemplificar vamos analisar a oferta de uma propriedade com 16 hectares situada nas proximidades do município de Patrocínio-MG. O anúncio informa ainda: a área situa-se numa região com altitude média de 980 metros, possui casa sede com repartições espaçosas, barracão para guardar ferramentas e implementos agrícolas, curral coberto para manejo de gado leiteiro, energia elétrica de 10 kwa, poço artesiano com alta capacidade de vazão, água no fundo da propriedade e pomar com diversas espécies frutíferas, solo de terra vermelha e alto aproveitamento para agricultura, especialmente para a cultura do café. Topografia plana. Valor de R$860.000,00

No caso vamos considerar apenas o direcionamento para o cultivo de café em uma área de 12 hectares.

Não foi informado a existência de implementos agrícolas, bem como se a propriedade possui outras peculiaridades.

As construções, casa sede e barracão, conforme verificou-se, apresentam-se modestas.
O quadro abaixo informa os valores referentes a implantação incluindo o montante solicitado pela propriedade. O período de implantação é de três anos e a produção a partir do quarto ano com uma produtividade média de 35 sacas por hectare.

Verifica-se o despêndio de $1.347.160 escalonado em três anos. Por conservadorismo desprezamos a pequena produção do terceiro ano.

Desconsideramos a variação bianual adotando-se o preço de venda de $590,00 por saca de 60 kg e custos/despesas totais anuais de $383,52 por saca.

O fluxo de caixa à disposição do proprietário indica uma sobra de $86.719/ano. Empregando-se a metodologia da perpetuidade temos que o montante de $1.445.319 pode ser despendido se o promitente comprador estiver satisfeito com a expectativa de uma rentabilidade anual de 6%.

Face aos riscos existentes, inerentes a cafeicultura, acreditamos ser pequena a remuneração possível. Destaque-se ainda a necessidade de recursos adicionais para atender ao giro do negócio. Não foi considerado passivo oneroso com revendas e instituições financeiras.

Considerando o desejo de uma remuneração maior, por exemplo, de 9% ao ano, o limite total a ser aplicado no negócio seria de $963.546 que, no caso, não cobre os valores discriminados no quadro anterior.

O único valor passível de sofrer redução refere-se ao montante a ser empregado na propriedade. Conclui-se, dessa forma, que para se atingir a rentabilidade de 9% ao ano para os recursos empregados, o negócio apresenta-se inviável.

Os corretores para melhor desempenharem suas funções, bem como orientar vendedores e compradores, deveriam possuir um mínimo de conhecimentos do segmento café, bem como de conceitos elementares de matemática financeira e análise de investimentos. Assim, conquistariam o status de consultores.

Marcus Fomm
e-mail: marcusfomm@globo.com
Telefone: (34) 98824-2539