PRESERVAÇÃO DO CONTRATO Por Fábio Lamonica Pereira

Em contratos de compra e venda de imóvel rural (bem como em contratos semelhantes) há diversos pontos a serem observados desde o preenchimento de requisitos que garantam a segurança jurídica do negócio, incluindo a elaboração do contrato preliminar, até o total pagamento e o registro, sem ressalvas, da escritura definitiva.
 
Ocorre que há casos em que o contrato não é cumprido exatamente como ajustado entre as partes, sendo que, não havendo acordo, cabe à parte prejudicada buscar decisão judicial para solucionar a questão.
 
Em caso de descumprimento da cláusula relativa ao pagamento da totalidade do preço ajustado, o vendedor poderá exigir o pagamento, devidamente corrigido, com acréscimos, como multa e juros, sem prejuízo de exigir perdas e danos.
 
Todavia, também é possível ao vendedor requerer o desfazimento do negócio, ocasião em que as partes deverão retornar ao estado em que se encontravam antes da transação, restituindo-se o imóvel ao vendedor e o preço pago ao comprador.
 
Também poderá haver condenação do comprador, que não quitou a totalidade do valor combinado, ao pagamento de indenização por perdas e danos.
 
O comprador, porém, poderá ser indenizado pelos gastos com benfeitorias que tenham sido realizadas na propriedade no período em que exerceu, efetivamente, a posse.
 
Contudo, há situações em que a maior parte do valor combinado já foi pago, restando pequena parcela para a quitação total. Em tais situações tem sido admitida a manutenção do contrato, considerando princípios estabelecidos pela própria lei como a boa fé e a proibição de enriquecimento sem causa, neste caso por parte de quem vendeu a propriedade.
 
Vale ressaltar que a solução de manter o contrato tem por objetivo preservar o que restou inicialmente ajustado entre as partes. Além disso, busca-se evitar impactos negativos na sociedade, atendendo a outro princípio legal conhecido como a função social do contrato.
 
Assim, a solução de manter o contrato está amparada em princípios legais, no entendimento adotado por doutrinadores e pela interpretação aplicada por parte do poder judiciário, mesmo que não haja determinação expressa em nossa legislação.
 
Como se vê, não há uma regra específica e taxativa, sendo que cada situação deve ser analisada em suas peculiaridades. De toda sorte, há decisões entendendo que, quando houver pagamento substancial, de 70% ou 80% da totalidade do preço, é possível aplicar-se a referida teoria e evitar-se o desfazimento do negócio.
 
Contudo, a manutenção do negócio em função do pagamento significativo do preço não significa deixar o vendedor com o prejuízo. O valor restante deverá ser pago pelo comprador com os acréscimos devidos pelo atraso, sejam eles contratuais e/ou legais.
 
Conclui-se que é fundamental que as partes, antes de firmarem um contrato de compra e venda de imóvel rural (ou afins), procurem estabelecer as cláusulas cuidadosamente considerando que, em caso de inadimplemento parcial, há a possibilidade de aplicação da referida teoria do “adimplemento substancial”. Da mesma  maneira, para os que se assinaram contratos que não foram cumpridos em sua totalidade devem considerar qual o melhor caminho a seguir.
 
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito do Agronegócio
lamonica@lamonica.adv.br
 
* Publicado na edição n. 74 da Revista AgroDBO