DIREITO RURAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL Por Fábio Lamonica

Muito tem sido discutido a respeito da negociação de imóveis rurais por estrangeiros, contudo, a grande maioria das transações envolve cidadãos brasileiros e questões importantes merecem ser abordadas.

Vale notar, por exemplo, a existência de diversos cuidados notórios a serem tomados em negociações de propriedade rurais, sendo muitos os documentos que devem compor o acervo a fim de demonstrar que o imóvel satisfaz as exigências legais para a compra e venda.
Dentre eles são necessárias certidões que atestem os gravames registrados junto à matrícula do imóvel bem como as ocorrências vinculadas ao nome do proprietário, tudo isso a fim de evitar que o comprador seja surpreendido por questões que possam comprometer o negócio realizado.

De qualquer modo, é necessário que o instrumento de compra e venda seja elaborado em obediência às normas estabelecidas pela legislação civil, estabelecendo claramente os direitos e obrigações das partes a fim de assegurar o fiel cumprimento em caso de possível descumprimento pelas partes.

Assim é que são imprescindíveis as cláusulas que digam respeito à transferência da posse, da lavratura da escritura de propriedade do imóvel, de eventual existência de arrendatários, parceiros ou posseiros, da fixação do preço e condições de pagamento, dos encargos em caso de inadimplemento, etc.

Uma questão comumente enfrentada diz respeito à existência de dívidas que recaiam sobre o imóvel ou de restrições vinculadas ao seu proprietário. Isso ocorre porque no meio rural é muito comum que haja operações de financiamento tanto de custeio quanto de investimento e que ostentem garantia hipotecária (registrada no livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis) ou pignoratícia (registrada no livro 3) ou ainda mediante aval.

Pode também haver ônus registrado na matrícula que já tenha sido objeto de quitação pelo proprietário, mas que não tenha sido baixado pelo credor, o que deverá ser exigido pelo comprador quando da transação.

Se houver dívidas pendentes de pagamento, deve-se analisar a espécie de título, o valor, respectivos encargos bem como verificar junto ao credor se a operação está adimplente.
Quando houver dívida em discussão judicial contra o proprietário vendedor e que recaiam ou possam recair sobre o imóvel, a precaução deverá ser dobrada, sendo necessária detida análise dos processos a fim de identificar possíveis decisões que já tenham ocorrido, condenação de que não caiba mais recurso, penhoras, possíveis desdobramentos, etc.

Nos casos em que houver dívidas, a compra deverá ser precedida de acordo entre as partes e o respectivo credor a fim de que a área esteja totalmente desembaraçada para a venda, bem como não haja restrições em nome do vendedor a fim de que possam ser emitidas as certidões necessárias.

É importante frisar que, se houver demanda judicial em andamento, os advogados das partes também deverão concordar expressamente a fim de que não haja surpresa com eventual cobrança de honorários.

Se alguma das partes se fizer representar por procurador, é imprescindível verificar se do mandato constam os poderes específicos para tanto, sob pena de nulidade do ato.
Caso seja do interesse das partes, a lei permite a transferência de dívidas que recaiam sobre o imóvel para o nome do comprador, o qual ficará responsável pelo pagamento perante o credor, sendo que este deverá concordar expressamente para que a transação tenha validade. Dependendo da situação, o comprador poderá exigir garantia suplementar a fim de que seu crédito esteja efetivamente garantido.

Em transações como essas que demandam altas cifras, fica evidenciado que a diligência das partes é essencial para que o investimento seja bem sucedido, sendo importante dispensar atenção especial caso haja dívidas na esfera administrativa ou judicial.
 
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em direito do Agronegócio
lamonica@lamonica.adv.br
 

(Artigo Publicado na edição n. 35 da Revista DBO AGROTECNOLOGIA)