ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL RURAL Por Fábio Lamonica Pereira

Imagine o proprietário de imóvel rural que, por motivos diversos e adversos, acaba por não honrar com a totalidade de obrigação de pagamento em dinheiro ou de entrega de determinados produtos rurais.

É natural que o credor reivindique seus direitos buscando a satisfação de seu crédito. Então, o procedimento inicial consiste na tentativa de acordo extrajudicial e, frustrada esta etapa, resta ao credor buscar amparo no judiciário.

Sendo assim, o procedimento judicial a ser seguido dependerá da natureza do título que o credor possua, sempre respeitando os conhecidos direitos constitucionais dos cidadãos, como o da ampla defesa, do contraditório e do devido processo legal, dentre outros.

Referidos títulos, além das garantias tradicionalmente conhecidas dos produtores como penhor de safra e de maquinários, aval e hipoteca, etc., mais recentemente, tem carregado outra modalidade de garantia, muito conhecida do mercado imobiliário, qual seja, a alienação fiduciária de bem imóvel.

Apesar de a questão ser regulada pela lei n. 9514 de 1997 (com alterações significativas em 2004 e 2007), sua utilização no agronegócio é mais recente, especialmente após a criação de títulos específicos do agronegócio regulados pela lei n. 11076 de 2004.

Mas qual o problema com a constituição de tal garantia? Grosso modo, o  produtor rural, proprietário do bem que servirá de garantia, transfere a propriedade ao credor de maneira resolúvel, ou seja, até que a dívida seja paga. Quitado o débito, a garantia deixa de existir e a propriedade continua a pertencer ao produtor.

E se o débito não for quitado nas condições e prazos estipulados? Neste caso, o bem imóvel alienado será utilizado para pagamento do débito, sendo o procedimento relativamente simples e rápido (se comparado com os judiciais).

O contrato de alienação fiduciária, que pode ser tanto por instrumento público quanto particular com efeito de público, firmado entre o produtor e seu credor, vincula determinada obrigação (seja de pagamento de quantia determinada ou de entrega de produtos rurais) à garantia de alienação fiduciária de determinado bem imóvel, devendo o contrato ser averbado à respectiva matrícula.

Ocorrendo o inadimplemento, total ou parcial, da obrigação, o credor fará o requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, o qual, então, procederá à notificação do devedor para “purgar” a mora, isto é, pagar os valores devidos com os acréscimos legais dentro do prazo de 15 dias.

Veja que, em caso de inadimplemento, é comum haver estipulação, diga-se contestável, de vencimento antecipado de toda a dívida, o que dificulta ainda mais o pagamento do débito.

Constatando o titular do Cartório de Registro de Imóveis que o valor não foi pago pelo devedor, a propriedade do bem imóvel será consolidada ao patrimônio do credor.

O próximo passo previsto pela lei é a tentativa de venda do bem imóvel em leilão público pelo valor de avaliação que consta do instrumento de alienação, já computada a correção por índice previamente estabelecido.

Fracassada a primeira tentativa de venda, segue-se outro leilão em que o bem poderá ser arrematado pelo valor da dívida e acréscimos legais. Caso, neste segundo leilão, o valor do maior lance oferecido não seja superior ao valor da dívida, a dívida estará quitada e a propriedade ficará com o credor.

Há diversos questionamentos que podem ser levantados por meio de ação judicial. Contudo, dado o prazo breve de 15 dias para pagamento do débito em atraso, as chances de sucesso em determinada medida judicial com pedido de urgência (decisão liminar) para o fim de evitar a consolidação da propriedade em nome do credor são diminuídas.

Conclui-se que, dada à agressividade que pode advir de tais instrumentos, é recomenda-se uma atitude preventiva, sendo que a atenção deve ser concentrada na elaboração de tais instrumentos de forma que sejam previstas soluções adequadas às atividades do campo, possibilitando, por exemplo, a prorrogação de determinada parcela quando houver perda de safra ou quando o preço de comercialização dos produtos vinculados à operação for praticado abaixo da média histórica.

* Artigo publicado na edição n. 47 da Revista Agro DBO

Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito do Agronegócio
lamonica@lamonica.adv.br