A IMPORTÂNCIA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL RURAL
Todos sabem que em transações de compra e venda de imóvel, especialmente o rural, é preciso analisar o que consta da sua matrícula.
A Lei de Registros públicos determina que o Cartório de Registro de Imóveis mantenha determinados livros para que neles sejam registradas diversas informações.
Assim, o livro de n. 2 (Registro Geral), é destinado ao registro das matrículas dos imóveis que conterá a especificação do imóvel, os dados do proprietário, os dados relativos ao Georreferenciamento, os dados constantes do Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais, os dados do Cadastro Ambiental Rural, dentre outras informações.
Outro livro também importante é o de n. 3 – Registro Auxiliar, do qual constam o registro de atos que não digam respeito diretamente ao imóvel (Por exemplo o penhor de maquinas agrícolas que estejam localizadas no imóvel).
Com a vigência de duas recentes Leis (Lei n. 13097/2015 e Lei n. 13105/2015) as transações envolvendo imóveis sofreram alterações interessantes.
Atualmente, o que importa, em princípio, para fins de transação de compra e venda imobiliária é o que consta da matrícula do imóvel.
Dessa forma, se de determinada matrícula de um imóvel não constar ônus (tais como hipoteca e alienação fiduciária), não constar penhora (quando o imóvel fica bloqueado para o pagamento de determinada dívida) ou menção à ação de execução (tal como a cobrança de um título de crédito ou contrato), em princípio (veja que há exceções) a transação pode ser realizada sem a necessidade, por exemplo, de apresentação de Certidão Negativa de ações cíveis.
Obviamente, cabe ao comprador a diligência de investigar, de forma abrangente, a situação do vendedor, uma vez que se constatada sua insolvência (se o patrimônio do vendedor não for suficiente para o pagamento de todos os seus débitos, prejudicando credores) a transação de compra e venda pode vir a ser anulada por configurar-se uma espécie de fraude.
Neste ponto vale ressaltar que para os bens móveis como carros, tratores, caminhões, colheitadeiras, etc, cabe ao comprador demonstrar que tomou todas as medidas possíveis no sentido de comprovar sua boa-fé na aquisição (Isso inclui solicitar Certidões relativas à ações em nome do vendedor, tanto do local de residência quanto do local em que o bem se encontre), sob pena de poder vir a sofre prejuízos com a eventual perda do bem em favor de credores.
Atualmente, após determinação ação judicial de execução (em que se pretende o recebimento de determinada quantia em dinheiro) ser distribuída e recebida pelo juiz, o credor poderá extrair Certidão da qual constará os respectivos dados do credor, do devedor, do título e da quantia perseguida, e poderá levar à registro, seja no Cartório de Registro de Imóveis ou no Detran, por exemplo, para que terceiros tomem conhecimento da situação.
Veja que neste momento não há indisponibilidade dos bens, mas tão somente a publicidade da discussão judicial que, no caso dos bens imóveis, como dito, se concentram na respectiva matrícula.
Assim, pela atual legislação, o processo de venda de determinado bem imóvel está mais simplificado, concentrando a atenção das partes para a matrícula do imóvel, o que não afasta a obrigação do comprador em investigar toda a situação financeira do vendedor, sob pena de sofrer grandes prejuízos com eventual cancelamento da compra e venda. Já em relação aos bens móveis a lei é expressa em exigir, com detalhes, a precaução quanto a à situação financeira do vendedor, também sob pena de comprador arcar com os respectivos prejuízos do cancelamento da transação.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito do Agronegócio
Publicado na edição n. 97 da Revista AgroDBO.